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Denaro e libertà finanziaria : Video 2 Guadagnare con gli Affitti brevi dei propri immobili

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Aggiunto da clservice in GUADAGNARE ON LINE
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Descrizione

Le esigenze abitative
I contratti a cui si fa riferimento devono soddisfare le esigenze abitative transitorie (anche per finalità turistiche): sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Tuttavia non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse persone vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.
La cedolare secca conviene?
La tassazione degli affitti brevi si effettua tramite cedolare secca al 21% che, lo ricordiamo, sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. Normalmente la cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo dovuta per la registrazione del contratto di locazione, ma parlando di contratti di durata inferiore ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate quindi, queste tasse non sarebbero comunque dovute.
Quando la cedolare secca non conviene
Generalmente la cedolare secca è conveniente, perché l’aliquota ordinaria minima è il 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito) cui si sommano le addizionali. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare.
Come si calcolano le imposte
Le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone comprensivo di spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata direttamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.
L’attività dell’intermediario
Chi esercita attività di intermediazione immobiliare anche tramite portali telematici, deve trattenere una ritenuta del 21% (cioè l’ammontare della cedolare) all’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato. La norma si applica quindi ai contratti stipulati a partire dal primo di giugno, cioè quelli per i quali è avvenuta la conferma di prenotazione successivamente a questa data. Questa trattenuta è possibile solo se il pagamento avviene tramite l’intermediario, non si applica agli scambi di denaro diretti tra affittante e affittuario che pagheranno le imposte direttamente tramite la dichiarazione dei redditi.
Cosa deve fare l'intermediario
L’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati del contratto stipulato, solo se la proposta di locazione è stata accettata grazie al suo intervento. Non deve comunicare nulla se il suo contributo è esclusivamente quello di proporre l’immobile in locazione, ma il contratto viene stipulato direttamente tra le parti.
Purtroppo questa norma non è stata applicata da tutti gli intermediari, pertanto l’Amministrazione finanziaria applica una sanzione del 20% in capo all’intermediario. Questo significa che se non sono state applicate le ritenute non si viene sanzionati per questo, ma rimane ovviamente l’obbligo di tassare i proventi tramite la dichiarazione dei redditi.
La dichiarazione dei redditi

La ritenuta trattenuta dall’intermediario non è definitiva. Infatti, è con la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per pagare la cedolare secca o se applicare la tassazione ordinaria. Se sceglie la prima opzione avrà già pagato tutto il dovuto, se sceglie di applicare le imposte ordinarie quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto.

In sostanza, questi redditi vanno sempre indicati nella dichiarazione dei redditi, che serve anche a tirar le somme e a sistemare gli errori. Ad esempio se:

non è stata applicata la ritenuta dall’intermediario o è stata applicata in modo sbagliato;
sono uno dei comproprietari ha stipulato il contratto, versando quindi più del dovuto. Con la dichiarazione chiede il rimborso e gli altri comproprietari pagano quanto devono in base alla percentuale di spettanza.
Ricordiamo che il reddito tassato con la cedolare secca viene sempre sommato agli altri redditi percepiti nell’anno quando si deve calcolare il reddito totale ai fini di deduzioni, detrazioni o Isee.

affittibrevi#

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